营销对于房地产行业来说不可或缺，房地产企业不断加大营销投入成本、通过实施各种营销策略提升产品的销售量以获取超额经济利润，但由于产品和服务同质化现象不断加剧，房地产企业的营销策略难以达到其预期的目标，所以采用何种营销模式成为眼下的主要问题。
碧桂园作为我国知名的房地产企业，其在发展过程中具有十分重要的竞争优势，不管是在品质品牌、产品设计、物业服务等方面都成为我国房地产市场的佼佼者，对其自身的发展产生了巨大的推动作用。
碧桂园进入兰州市场比较晚，项目开发较晚，兰州地区碧桂园房地产的营运模式如何在新形势下，有效整合各项资源，充分发挥自身的优势以采取有效的房地产营销模式成为兰州碧桂园考虑的关键性问题。
一、兰州碧桂园
碧桂园初创于年，是集投资开发、农业、机器人产业、教育投资等诸多行业的大型企业集团。年4月碧桂园成功在香港挂牌上市，碧桂园集团不仅仅为城镇带来现代化的城市面貌，同时提升了全民的居住品质及生活品质。
28年来碧桂园已经开发近多个项目，时刻以最美的绿化园林及高品质的住宅在当地为超过万的业主带来最好的产品。碧桂园将在兰州两个区与兰州市政府合作开发兰州碧桂园和碧桂园·城市花园，为兰州人民带来高品质的居住体验，同时也为碧桂园在兰州长期深耕奠定基础。
兰州碧桂园项目占地面积约３万亩，计划开发周期为10年，兰州碧桂园三期位于兰州碧桂园交通中心的北侧，东南侧邻近北环路白道坪东立交桥，西南侧邻近北环路白道坪西立交桥。项目被现代农场环抱、用地内现为低丘山地、冲沟和果园，兰州碧桂园也国际学校位于其中。
兰州碧桂园三期以中高端住宅为主，实现人车分流、高品质绿化园林设计、现代化的外立面设计并结合当地文化更加迎合当地居民的需求。注重动静分离、让智能化的体验贯穿整个项目的设计，更加注重人性化的体验。智能家居、智能电器的应用也为兰州人民带来更加科技化的体验。
二、兰州市房地产业总体情况
在经历了从年至年近十年房地产行业快速发展阶段之后，现阶段房地产行业的主要问题是：房屋价格上涨过快，供需差距增大，并在第十二个五年规划当中提出了对于房地产管控的总目标，政策目标从“稳定”变为“遏制”。
政策的实施主要以限购、限贷为核心的管控手段，保障供给严格调控房价快速上涨。整个兰州房地产在一系列调控政策作用下，呈现的是投资热度的降温，土地供给量总体减少及总需求量也相应减少的情况。
从供给角度分析，综合兰州市地产投资、招拍挂、开工面积以及竣工面积等几个重要指标，兰州市房地产市场在极少年度有出现涨幅的情况，但从整体来看整个供给是呈下滑的态势。从兰州市房地产的整体来看，投资规模在逐渐萎缩，增速也在持续地下滑。在国家的政策调控下，各个房企的投资意愿也在减退。
而对于房地产开发的主要产品来说住宅、办公楼的增长趋势与前面的基本一致，基本体现就是先增长后萎缩的走势，商业用房的走势呈现先下降后上涨又下降的趋势。供应量一直呈现此消彼长的情况，待开发的货量在逐步减少。
兰州市场年均购置土地在万方，从土地储备面积看，自年初开始，全市的土地储备量已在开始逐年减少。到年底，全市土地储备量面积仅有85万方。
从商品房的开发面积来看，到年兰州市的商品房开发面积已达到了.46万方，比起年初增长了约2.9倍，其中住宅的开工面积从年初的万方增长到了年底的万方，年均的增速再22%；商业的年均增长比起住宅高了11%，但从趋势来看住宅和商业的趋势是一致的。
从占比情况看，从年到年，住宅开工面积占全部商品房开工面积的比重下降了7.75%，达到70.42%；办公楼的占比上升1.26%，达到4.01%；商业用房占比上升3.61%，达到13.10%。年初，全市商品房竣工面积达万方，在7年的时间里增长了2.50%，这里面住宅的年均增长达到了4.25%。
从需求角度分析首先商品房的销售规模越来越大，趋势也是先上涨后下降的趋势。截止到年初，兰州市的销售面积已经达到了万方，是年的3倍，这6年中年均的增长为25.64%。其中住宅、办公楼及商业的年均增长分别为28.44%、25.32%及19.36%。
从兰州市总体的销售额的增长趋势来看，年到年为上涨趋势，年开始呈下降趋势，住宅和商业的趋势大体相当。再次商业的空置率越来越高，二是商品房空置面积总量逐年扩大。自年开始，全市商业的空置已达.50万方，7年来全市房地产空置面积增长了.67%。
由于政府的统计数据中空置面积不考核，按照以上的数据来看，我们的数据肯定比以上数据还要大。所以兰州房地产市场真实的情况还需要合理地进行研判，对于其潜在威胁还是很大的。
三、兰州碧桂园营销策略保障措施
1.人力资源保障
首先，在人才培训方面，碧桂园要不断对现有的营销及销售人员进行多轮的常态化的培训。兰州碧桂园目前的置业顾问及管理人员的业务水平还远远不满足目前营销策略的落地要求。其中本科以上的只占40%，因此营销人员的重要性就显而易见。
所以，兰州碧桂园要通过聘用外部专业培训机构和内部优秀的营销及管理人才等方式，定期对各岗位人员进行专业化的培训。经过培训使在岗人员能够掌握关于房地产销售、沟通管理、市场研判、客户服务维稳等方面的专业知识，提升其营销及管理的能力，以更好地为公司及客户群体服务。
其次，在人才吸收方面，兰州碧桂园秉承碧桂园集团的人才战略，在高校中引进优秀的毕业生作为碧桂园的精英团队“碧业生”。经过各个板块的轮岗，“碧业生”在短期内能够快速提升，满足兰州碧桂园在实施营销策略过程中的人才需求。
最后，兰州碧桂园还采取末位淘汰的方式进行岗位优化设置，同时采用佣金制充分调动置业顾问的积极性，并通过阶段性的激励措施。通过以上制度构建完善的职业晋升通道保证其工作的主动性，以保证高端人才的稳定性。
2.营销管理机制保障
首先，在组织协同策略上，营销作为房地产企业的重要部门，是能够调动平行部门的协同保障的，碧桂园建立组织架构的前提就是一切为了助力营销，这样就能保证营销部门能够高效的完成销售工作。
兰州碧桂园应有完善的周例会及月例会体制，汇报工作进况，并依照销售状况定制详细的工作计划，及时进行销项管理，配合解决营销过程中遇到的问题，使组织协同性得以优化。要借助兰州碧桂园营销管理机制的重要作用，充分调动内部各项资源，为其各项营销策略的实施提供必要的服务和支持。
其次，兰州碧桂园要充分结合兰州市当前市场经济发展情况、房地产行业的发展趋势、各项政策的导向、居民的收入水平、置业者的需求偏好、购买能力等，对现有的营销管理机制进行全面的审视，并对其进行有效的改进。改进方向使项目能够充分服务于兰州碧桂园项目的营销需求，保证其营销过程中各环节的相互协调性。
3.资金投入保障
一方面，兰州碧桂园要制定和实施严格的预算，制定严格的财务预算，并对其进行严格的管理。在营销策略实施的各个环节和方面都要进行有效的财务资金支持，不断制定和实施有效的营销策略。
兰州碧桂园在实施营销的过程中，其资金投入总量较大，在这一过程中有可能出现营销资金浪费的问题。这些问题的出现，不仅加大了资金管理的难度，还降低了其营销的效果。
因此，必须要全面强化资金管理能力，对营销的各个环节进行有效的资金管理。确保每一笔资金都能充分应用到兰州碧桂园的营销策略中，发挥其对兰州碧桂园房地产营销策略的支持和保障作用。
结语：
在房地产企业的销售角逐中，营销战略成为其关键性的要素，如何选择更好的营销模式将是整个房地产企业的关键所在。加上国家政府对房地产市场的进一步规范，使得兰州碧桂园的发展面临着诸多的阻碍，因此必须要探索新的营销模式和策略。
兰州碧桂园借助其品牌优势、资源优势等在兰州市房地产市场中声名大噪。但是随着市场的不断的饱和，竞争的异常激烈，其传统的营销模式及营销策略的弊端不断显现，使其在市场占有率和盈利方面都面临着巨大的挑战。